Nyt kun asuntosalkussamme on kaksi asuntoa ja yksi autopaikka – ja ensi viikolla kolmas asunto (jeee!), niin moni lähipiirissämme kyselee ”Mitä jos se-ja-se tapahtuu” ja ”Eikö teitä hirvitä se-ja-se riski”. Käymme tässä läpi asuntosijoittamisen riskejä ja miksi ja miten uskallamme sijoittaa asuntoihin niistä huolimatta.

Korkojennousu. Olemme ostaneet asuntoja todella isolla velkavivulla. Viimeisin kohteemme (josta kaupat on vasta tulossa) on ensimmäinen, johon laitamme omaa käteistä rahaa – aiempiin asuntoihin olemme maksaneet vain varainsiirtoveron käteisellä. Autopaikka on tässä joukossa poikkeus, sillä siitä maksoimme 50 % käteisellä ja loput on uuden hallin yhtiölainaa. Jos siis korot nousisivat reippaasti, olisimme kauniisti sanottuna lirissä. Miten siedämme tätä riskiä? Mehän olemme koulutuksiltamme ekonomisti ja ekonomi, joten meillä pitäisi olla jotain ymmärrystä kansantaloudesta (paino sanalla pitäisi) ja sen myötä meillä on vankka usko siihen, ettei 5-6 % lainamarginaaleja ole lähitulevaisuudessa. Emme siis ole ottaneet korkokattoja tai -putkia. Jos kuitenkin korot nousisivat ja asuntomme eivät enää pyörisi omilla vuokratuloillaan, niin hätiin tulisivat palkkatulomme ja alkaisimme maksamaan lyhennyksiä myös omilla palkkatuloillamme. Ja kuten pankkineuvojamme totesi, ”voihan sitä sitten vaikka myydä yhden asunnon” (kyllä, jos korkotilanne muuttuisi radikaalisti, niin myynti tapahtuisi varmaan tappiolla).

Asuntojen arvo laskisi. Tarkoituksemme on maksaa asunnot velattomiksi, eli niitä on tarkoitus pitää reilusti yli 20 vuotta. Jos asuntojen arvo välissä laskee, se ei maailmaamme kaataisi. (Toki se vaikuttaisi negatiivisesti vakuusarvoihin, muttei mennä siihen tässä).

Taloyhtiöön tulisi odottamattomia suuria remontteja. Taloyhtiöriskiä hallitsemme perehtymällä hyvin tarkasti ostettavan asunnon papereihin ja tehtyihin ja suunniteltuihin remontteihin (ja odotettavissa oleviin remontteihin, vaikkei niitä olisikaan suunniteltu).

Vuokrakysyntä loppuisi. Mitä jos kukaan ei haluaisi asua asunnoissamme vuokralla? Asuntosijoittaminenhan on nyt kuuminta hottia ja vuokramarkkinoilla on paljon tarjontaa. Mitä jos emme saisi asuntoja vuokralle? Tähän asti olemme olleet todella onnekkaita eikä meillä ole ollut yhtäkään tyhjää kuukautta näiden kolmen asuntosijoitusvuoden aikana. Tätä riskiä olemme taklanneet korostamalla sijainnin merkitystä – asuntomme ovat alueilla, joissa ihmiset ovat kiinnostuneita asumaan vuokralla. Olemme siis keskittyneet pieniin asuntoihin keskeisillä paikoilla, alueilla joissa on niin työpaikkoja kuin oppilaitoksiakin. Lisäksi olemme hakeneet vuokratasoissa balanssia – vuokratulon pitää olla hyvä, mutta ei äärimmilleen viritetyn korkea. Vuokralaiselle 10-20 euroa kuukaudessa on oletettavasti merkittävämpää kuin meille. Mahdollinen tyhjä kuukausi asukkaiden välillä tulisi merkittävästi kalliimmaksi meille.

Vuokralainen tuhoaa koko asunnon. Tätä riskiä hallitsemme huolellisella vuokralaisvalinnalla. Lisäksi aidosti pidämme vuokralaisistamme ja pyrimme olemaan hyvin joustavia vuokranantajia ja uskomme tämän lisäävän myös heidän motivaatiotaan huolehtia asunnosta. Esimerkiksi keväällä laitoimme oma-aloitteisesti vuokralaisille viestiä, että jos heille tulee taloudellisesti tiukkaa, niin mietitään yhdessä keinoja selvitä ja olimme valmiita joustamaan vuokranmaksussa (tähän ei kuitenkaan tullut tarvetta). Ajatuksissamme asunto on vuokralaisen koti ennemmin kuin meidän tiluksemme ja tämä asenne varmaan näkyy myös vuokralaiselle.

Taloyhtiölainan verosuunnitteluhyöty päättyisi. Tämä on suoraan sanottuna ahterista. Juuri kun osakesäästämistä alettiin kannustamaan osakesäästötilillä, niin asunto(pien-)sijoittajien elämää aiotaan vaikeuttaa. Kyse on siis siitä, että ”Valtiovarainministeriössä laaditussa selvityksessä taloyhtiölainojen verovähennysoikeuden rajaamiseksi ehdotetaan tuloverolain muuttamista siten, että  rakentamiseen tai  peruskorjauksiin  otettujen  taloyhtiölainojen lyhennyksiä ei jatkossa voisi enää vähentää suoraan  vuokratuloista” (https://www.kiinteistolehti.fi/vuokranantajat-taloyhtiolainojen-veronkiristys-iskisi-kovaa-korjaamiseen/). Kysehän on veron lykkäämisestä, eli nykymallissa verot tulevat maksuun sitten, kun asunnon myy. Veroja lykkäämällä pääsee hyödyntämään korkoa korolle -ilmiötä. Tätä riskiä olemme huomioineet siten, että uudiskohteet (joissa on isot taloyhtiölainat) eivät ole nyt meillä suunnitelmissa. Olemme harkinneet niitäkin, mutta laskemalla niiden tuotot tuon mahdollisen veromuutoksen kanssa, ei niissä ole järkeä meille. Huom! Jos olet asuntosijoittaja tai harkitset sellaiseksi ryhtymistä, käy ihmeessä allekirjoittamassa vetoomus Tuloutetun pääomavastikkeen vähennyskelpoisuus tulee säilyttää ennallaan.

Lama ja työttömyys. Jos Suomeen tulisi syvä lama, voisi olla, että Budjetistejakin kohtaisi työttömyys. Pidämme kuitenkin omilla aloillamme sen todennäköisyyttä pienenä ja erityisesti sen todennäköisyyttä, että molemmat jäisivät työttömäksi, hyvin pienenä. Lisäksi, jos lama iskee, omistusasumiseen on haastavampi päästä kiinni, joten ihmiset asuvat vuokralla. Uskomme siis myös laman iskiessä asuntojemme pyörivän itsekseen. Olemme myös sopineet, että jos toinen jäisi työttömäksi, toinen vastaisi tarvittaessa kaikista kuluista, joita voisi tulla ja toinen maksaisi myöhemmin joskus tulevaisuudessa, kun pystyy.

Välirikko. Mitä jos Budjetisteilla menisi välit poikki ja on yhteisiä lainoja? Omöjligt, sanoisi ruotsalainen. Perheemme on hyvin tiivis ja me Maura ja Doris olemme parhaat ystävät ja haluamme toisillemme aina vain hyvää. Lapsena, kun pelasimme tennistä, ihmettelimme, miten Serena ja Venus voivat pelata toisiaan vastaan – me kun toisiamme vastaan pelatessa toivoimme aina toisen voittavan. Meidän perheessämme ilot, surut ja onnistumiset ovat yhteisiä ja puhallamme aina yhteen hiileen.

Miten uskallamme? Tämä tulee kotikasvatuksesta. Meidät on kasvatettu ajattelemaan, että mikä tahansa on meille mahdollista. Oli kyse sitten urasta tai raha-asioista, vain taivas on rajana. Toki jonkinlaista realismia on elämä opettanut eikä Maurankaan lapsuuden ammattisuunnitelma (presidentti) taida enää olla voimassa, mutta meillä on perustavanlaatuinen positiivinen elämänasenne – kuten äitimme aina sanoo, asioilla on tapana järjestyä. Lisäksi, jos kaikki menisi päin mäntyä, tiedämme voivamme aina muuttaa takaisin vanhemmillemme. Perustavanlaatuinen positiivinen elämänasenteemme saa siis meidät uskaltamaan. Uskallusta helpottaa myös todella paljon se, että meitä on kaksi, toki rahallisesti, mutta erityisesti myös henkisesti. Silloin, kun toista (yleensä Dorista) hirvittää, toinen (yleensä Maura) on rohkeampi.

Millaisia riskejä sinä näet asuntosijoittamisessa? Miten olet taklannut niitä – vai oletko jättänyt sijoittamatta niiden takia?